造作買取請求権とは？

造作買取請求権とは？

はじめに

住まいを借りていると、より暮らしやすくするために、設備を新しくしたり、変えたりすることがあります。例えば、備え付けの棚が使いにくいと感じて自分で新しい棚を作ったり、エアコンがない部屋にエアコンを取り付けたりといったことです。しかし、借りている部屋である以上、出ていく時には元の状態に戻す義務があります。これを原状回復義務といいます。ところが自分で設置した設備はどうなるのでしょうか？壊して捨てるのはもったいないですし、次の住む人がいればそのまま使ってもらえる方が便利です。

そこで出てくるのが『造作買取請求権』です。これは、借主が設置した設備を家主が買い取るよう求めることができる権利です。『造作』とは、建物に付属して設置された設備のことを指します。例えば、自分で設置した棚やエアコン、照明器具などが該当します。この権利を行使することで、家主に対して設置した設備の費用を請求することが可能になります。

ただし、どんな設備でも請求できるわけではありません。請求できる設備には条件があります。まず、建物の価値を高める設備であること。そして、家主の許可を得て設置したものであることが大切です。例えば、家主の許可なく設置した派手な色の壁紙などは、建物の価値を高めるとは言えない場合が多く、請求は難しいでしょう。また、設備の設置費用がどれくらいかかったかを示す領収書なども必要になります。請求する際は、家主とよく話し合い、金額や条件について納得のいくまで交渉することが重要です。

造作買取請求権は、借主にとって設置費用を無駄にせずに済む、家主にとっては建物の価値を高めた設備をそのまま使えるというメリットがあります。退去の際にトラブルにならないよう、事前に家主と話し合い、必要な手続きを確認しておくことをお勧めします。

造作買取請求権の定義

家主と借主の間で締結される賃貸借契約において、借主が設置した設備の所有権をめぐる重要な権利の一つに、造作買取請求権があります。これは、契約終了時に借主が自ら設置した設備を家主に対して買い取ってもらうよう請求できる権利です。

この権利を行使できる対象となる設備は、造作と呼ばれるものに限られます。造作とは、建物にしっかりと固定され、取り外しが困難、もしくは取り外すと建物に傷をつけてしまう可能性のある設備のことを指します。具体的には、電気設備や水道設備、それから、ふすまや障子といった建具、畳などが代表的な例として挙げられます。例えば、壁に穴を開けて取り付けた棚や、床にしっかりと固定した収納なども造作に該当します。

造作買取請求権が発生するためには、家主と借主の間で事前に設備の設置について合意していることが必須条件です。家主の許可を得ずに無断で設備を設置した場合には、この権利は発生しませんので注意が必要です。合意とは、口頭でのやり取りだけでなく、書面による契約書やメールのやり取りなども含まれます。少しでも家主側に承諾を得たという証拠を残しておくことが、後々のトラブルを防ぐ上で大切です。

造作買取請求権を行使する場合、買取価格は時価となります。時価とは、設備の設置から経過した年数による劣化などを考慮した価格です。新品で購入した価格で買い取ってもらえるとは限らないため、その点も理解しておく必要があります。

家主と借主双方にとって、造作買取請求権に関する取り決めを明確にしておくことは、賃貸借契約を円滑に進める上で非常に重要と言えるでしょう。

家主と借主の合意の重要性

住まいを貸し借りする上で、持ち主と借りる人双方の間でしっかりと合意しておくことは、とても大切です。特に、借りる人が自分の費用で設備などを設置する場合には、後々もめないためにも、事前にきちんと話し合っておく必要があります。

借りる人が設置した設備を、出ていくときに持ち主に買い取ってもらう権利のことを『造作買取請求権』といいます。この権利が発生するためには、持ち主と借りる人の両方が合意していることが絶対条件です。口頭での約束でも法律上は有効ですが、言った言わないの水掛け合いを防ぐためにも、合意した内容を書面に残しておくことをお勧めします。

この合意書には、設置する設備の種類や設置にかかった費用、買い取り価格の計算方法などを詳しく書いておくことが大切です。例えば、エアコンを設置する場合には、メーカーや型番、設置費用、そして何年使った後でどれくらいの値段で買い取ってもらうのかなどを明確にしておきます。

また、文章だけでは分かりにくい部分もあるので、写真や図面を添付すると、より具体的に内容を記録することができ、誤解を防ぐことにも繋がります。例えば、新しく棚を設置する場合、棚の大きさや材質、設置場所などが一目で分かるように図面や写真を付けておくといいでしょう。

合意の内容があいまいなままにしておくと、退去時にトラブルに発展する可能性が高くなります。例えば、設備の設置費用を誰が負担するのか、あるいは買い取り価格をどのように決めるのかなどが明確になっていないと、後々大きな争いになってしまうかもしれません。トラブルを未然に防ぐためにも、持ち主と借りる人は、事前にしっかりと話し合い、書面で合意内容を明確にしておくことが重要です。

買取価格の算定方法

建物の買い取り金額は、その時における価値で決まります。これは、実際に売買が行われた場合に成立するであろう価格のことで、一般的には、購入時の価格から、使用による価値の減少分を差し引いて計算されます。

例えば、新しく設置した高価な設備があったとしても、長期間使用されていれば、その分価値が下がっていると考えられます。そのため、買い取り金額も低くなるのが通常です。価値の減少分は、設備の種類や使用期間、状態によって異なります。建物の構造部分や外壁、屋根なども同様で、築年数や劣化の状況に応じて価値が下がっていきます。

具体的な金額の算定方法は、建物の所有者と借りる側で事前に話し合って決めます。話し合いで決まらない場合は、不動産鑑定士などの専門家に依頼して査定してもらう方法もあります。専門家の査定は、客観的な評価を得る上で有効な手段となります。

設備や建物の価値を算定する際に考慮される要素は様々です。例えば、設備の場合は、設置費用だけでなく、その機能性や性能、耐久性なども考慮されます。建物全体の価値を評価する場合は、立地条件や周辺環境、建物の規模や構造、設備の状況、維持管理の状態などが総合的に判断されます。

いずれにしても、買い取り金額については、契約を結ぶ際に明確に決めておくことが大切です。後々のトラブルを防ぐためにも、金額だけでなく、算定方法や査定の依頼先なども含めて、契約書に明記しておくことをお勧めします。また、建物の状態を写真や動画などで記録しておくことも、トラブル防止に役立ちます。

まとめ

借りている家で暮らす中で、より快適に過ごせるようにと、備え付けのものとは別に、棚や照明器具などを自分で設置する場合があります。そうした設備を家主が買い取ってくれるよう求めることができる権利、それが造作買取請求権です。ただし、この権利を行使するには、いくつかの条件があります。

まず、設置した設備が造作物であるという点が重要です。造作物とは、簡単に取り外すことが難しい、建物と一体化した設備を指します。壁にしっかりと固定された棚や、天井に埋め込まれた照明器具などがこれに当たります。一方で、置くだけで使える家具や、簡単に取り外せるカーテンなどは造作物にはあたりません。造作物かどうかの判断は、設備の性質や設置方法によって慎重に見極める必要があります。

次に、家主と借主の双方が、その設備の設置について合意している必要があります。口約束だけではトラブルの元になりかねませんので、必ず書面に残すようにしましょう。合意書には、設置する設備の種類や設置場所、そして重要な点として、買取価格の算定方法についても明記しておくべきです。たとえば、設置費用から経過年数に応じた減価償却分を差し引くといった計算方法をあらかじめ決めておけば、退去時のトラブルを避けることができます。

造作買取請求権は、正しく理解し活用することで、家主と借主双方にとってメリットがあります。借主にとっては、設置費用の一部を回収できる可能性があり、より積極的に快適な住まいづくりに取り組むことができます。家主にとっても、建物の価値向上につながる設備を適切に維持管理できるという利点があります。快適な賃貸生活と良好な家主借主関係を築くためにも、造作買取請求権についてしっかりと理解しておきましょう。

注意点

お店や事務所など、建物を借りて事業を始める際、内装工事などにお金をかけることがあります。これを造作といいます。造作には、壁や床の改装、棚の設置、厨房設備の導入など様々なものがあります。これらの造作は、建物を明け渡す際に、取り外して持ち帰るか、そのまま残置するかを選ぶことができます。もし残置する場合、家主に対して、費やした費用の一部を請求できる権利があります。これを造作買取請求権といいます。

造作買取請求権は、借主にとってありがたい権利ですが、必ずしも家主が買取に応じなければならないわけではありません。家主にも、買取を拒否する権利があります。家主が買取を拒否する理由としては、建物の老朽化や設備の陳腐化などが考えられます。例えば、築年数が経過した建物に、高額な厨房設備を設置しても、家主にとっては建物の価値に見合わないと判断される可能性があります。また、既に新しい設備が導入されている場合、古い設備を買い取るメリットは家主にはありません。このような場合、家主は買取を拒否する可能性が高くなります。

また、借主が家賃を滞納したり、契約内容に違反した場合なども、買取請求権が認められない場合があります。これは、契約を守らない借主に対して、家主が正当な権利を行使できることを示しています。造作買取請求権は、借主の投資を保護するための権利ですが、無条件に認められるものではありません。

トラブルを避けるためには、家主との良好な関係を築くことが大切です。造作を行う前に、家主と事前に相談し、買取の意向や条件について確認しておくことが重要です。口約束ではなく、書面で合意内容を残しておくことで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。また、造作の内容や費用についても、家主と共有し、透明性を確保することが重要です。家主の理解と協力を得ながら、円滑に事業を進めることが、双方にとって有益です。