同時履行

互いに義務を負う契約、例えば物の売買や、土地建物の賃貸借などでは、売り手と買い手、貸し手と借り手の双方が、それぞれ対応する義務を負います。このような契約を双務契約と言い、この双務契約において重要な役割を果たすのが、同時履行の抗弁権です。 同時履行の抗弁権とは、相手方が自分の義務を果たすまでは、自分の義務の履行を拒むことができる権利です。たとえば、あなたが土地を売却する契約を結んだとしましょう。あなたは買い手に土地を引き渡す義務を負い、買い手はあなたに代金を支払う義務を負います。このとき、買い手が代金を支払わないのに土地の引き渡しだけを求めてきたとします。このような場合、あなたは「代金を支払うまで土地は渡さない」と主張することができます。これが同時履行の抗弁権です。 この権利が認められるのは、互いの債務が対等な関係にあるからです。もし、同時履行の抗弁権が認められないとしたら、買い手は土地を手に入れた後、代金を支払わないかもしれません。そうなると、あなたは土地を手放した上に代金も受け取れず、大きな損害を被ることになります。反対に、買い手の立場から考えても、先に代金を支払ったのに、売り手が土地を引き渡してくれないかもしれません。どちらか一方だけが先に義務を果たすと、不公平が生じる可能性があるのです。 同時履行の抗弁権は、売買契約に限らず、賃貸借契約や仕事の請負契約など、双務契約一般に認められています。例えば、アパートの賃貸借契約では、貸し主は借り主に部屋を貸す義務があり、借り主は貸し主に家賃を支払う義務があります。借り主が家賃を滞納している場合、貸し主は「家賃を支払うまで部屋は使わせない」とは言えず、正当な手続きを踏まなければなりません。しかし、貸し主も「家賃が支払われるまで、部屋の修繕義務は負わない」と主張することはできます。これも同時履行の抗弁権に基づく主張です。このように、同時履行の抗弁権は、取引の安全を守るための重要な役割を果たしているのです。